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    6.2萬套!蘇州樓市新房庫存創新高!

    發布時間:2020-11-19      來源:克而瑞蘇州房產測評
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    要評價今年的蘇州樓市,那真的是忙且眼花繚亂!就像雙十一是一場社交電商的狂歡,消費大眾的錢包狂歡!

    今年蘇州樓市各大房企營銷動作不斷,上半年土拍拍的一團火熱的忙碌,到下半年又是各種瘋狂供應,又是開盤潮,又是降價潮……

    很熱鬧,聲音也很大,但是數據卻從不說謊!
    庫存創歷史新高

    庫存這個指標,可以說一直是樓市表現的“晴雨表”。簡單粗暴一點理解就是,庫存量縮水,購房者選擇就少了;庫存量攀升,就成了買方市場。
    而筆者在數據系統看了一下,截止目前,蘇州商品住宅的庫存創歷史新高,高達6.2萬多套,這樣的庫存數據是蘇州歷史未有的。下圖是筆者擇取的近5年蘇州樓市庫存走勢。

    按照近12個月市場庫存消化的速度計算,蘇州現有的住宅庫存需要消化13.4個月的時間,樓市庫存高于正常去化水平,壓力不可謂不??!

    相信很多人會問正常去化水平是怎樣的?

    這里筆者為大家解釋一下:

    行業公認的庫存警戒線,只要庫存量超過12個月,就被認為存銷比過大,存貨壓力較大,存在積壓和滯銷的風險。

    今年在疫情沖擊之下,消費者受疫情影響,一方面觀望心理較強、購買欲望較低,另一方面消費者資金實力受影響嚴重導致其購買能力下滑。 


    再加上,為刺激購房需求,市場大幅放量,眾多新項目的入市極大豐富了市場房源,加上現有的庫存,今年對于購房者而言挑選的空間加大,對房企而言競爭激烈,難言樂觀。

    高企的庫存意味著,蘇州樓市供應量充足,且未來一段時間內都將供大于求。 

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    樓市分化加劇

     

    其實,脫離區域討論庫存都是耍流氓。比如,上面我們的結論是蘇州樓市庫存量大,馬上要進入買方市場了。但園區核心區域準備新推一個樓盤了,你是搶,還是等?

    所以,接下來我們需要分區域聊一聊目前的樓市行情。 在全市六大區中,基本各區域住宅庫存均高于警戒線,但是園區是個例外,按照過去12個月的消化速度計算,園區商品住宅去化周期為6.6,其他區域一手住宅去化周期均在12個月以上,整體消化周期較長。
    不僅區域如此,各大板塊的庫存表現亦是不同,按照過去12個月的消化速度計算:

    分板塊來看,元和板塊庫存量最大,近百萬㎡、8000套左右,不過作為蘇州成交熱門板塊,元和板塊樓市交投活躍。 

    而渭塘、科技城、汾湖等板塊,板塊庫存高,去化速度慢,均需要30個月以上的去化周期才能消化完畢。

    而房地產高庫存的現狀,意味著市場供大于求,在調控力度不減的情況下,以價換量去庫存會是樓市的大勢所趨。

    因此,對于高庫存的區域,投資需謹慎,但對于自住需求而言,可在臨近年終剩下的時間中多加關注。

    受上半年疫情影響,不少房企將任務壓在了下半年,特別是進入第四季度后,開發商回款壓力巨大。

    高企的庫存,不斷上新的供應,毫不夸張地說,目前蘇州幾乎所有的開發商,都在搶客戶!筆者的同事更是直呼供應數據做到手軟!


    與開盤潮相呼應的是,蘇州各大開發商五花八門的促銷方式層出不窮,據不完全統計,蘇州已經有超過70%的新盤守不住備案價了,9折、8折賣房,一套降價100萬的都出現了,特價房,買房送車位,工抵房、首付分期,社??傻?.....開盤潮和促銷潮的集中爆發,直接說明當下樓市進入一個“分化加劇的狀態”。


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    去庫存下蘇州樓市何去何從

     

    在這里,筆者不得不再說說蘇州這座城市了!

    長期以來,大家都一直有個疑問,為什么70個大中城市名單沒有蘇州?

    這背后,則是蘇州這座城市的競爭力之強。

    在江蘇省內,蘇州GDP長期領先省會南京。而在同等級城市中,蘇州更絕對是無出其右。以地鐵里程為例,蘇州排名第10,前9名全是一二線城市,排在蘇州后面的還有西安、鄭州、杭州。

    對蘇州樓市來說,2015-2016年是最美好的時光,房價普漲,2017-2019年分化上漲,現如今蘇州更是迎來新的機遇,它就是自貿區和長三角一體化。

    蘇州在歷次調控中,面臨的最大壓力就是一二手房倒掛,大家熱衷于“打新”,在蘇州,一手房比二手房均價便宜7000元/平米以上。換個角度來看,二手房的價格,也代表了蘇州樓市的抗跌能力。

    蘇州太頂了,于是有了2019年7月24日的最嚴新政,直接導致蘇州樓市只能在內部打轉,外來的人無法染指,市場瞬間降溫。
    但2020年,蘇州再次降低落戶門檻,這背后是人口落戶不及預期。對蘇州來說,這座城市基本面足夠好,居民杠桿率較低,購房潛力是不差的,去庫存則只是時間的問題。

    值得關注的是,蘇州已經明確調控會隨時跟隨市場變化而調整,這就意味著,蘇州注定是一個適合中長期關注的城市,價值型投資,是不錯的選擇。

     


    高企庫存下機會與風險并存

     

    巴菲特說:別人恐懼時我貪婪,別人貪婪時我恐懼。

    ——這句話并非總結買入賣出時間的規律,而是提示風險和機會,猶如雙生花,既并存又蠱惑。

    畢竟,有一組數據不能忽視:蘇州新房庫存已經達到6.2萬套,數據不會說謊,風險提示箭在弦上。

    而對于買房人和房企:無論買房、賣房,今年比往年更加要明白“時間就是金錢”的道理,今年對雙方都是機會,但是機會窗口到底有多久,估計沒人能給出答案。
    買房人要快速下手,在定價回歸理性的時候,越早下手,買到價低房的可能性越大,畢竟按正常的節奏,開盤時最便宜的可能性最高。

    房企則千萬不要惜售,越快推盤越安全,畢竟今年客戶有限,誰能夠搶到就意味著別人搶不到,而對于明年的市場,尚還存在太多變數!



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