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    蘇州購房指導指引

    發布時間:2020-11-18    
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     5月份我們出過一篇5月蘇州購房實操指南。一個月過去了,蘇州的市場也發生了不小的變化。今天我們來更新下信息,但這次為啥不再是實操指南而是思路指南?因為我們總結下來現在的情況“多看少動”可能更能說明問題……所以如果不是真的很急的話還是不要實操的好。
     
    開個玩笑,別當真,任何時候出于真實需求的購房行為都是可以的,現在當然也一樣,只是目前蘇州的情況有特殊,下面我們就來扯上一扯。
     
    隨著511新政的出臺,蘇州最熱門板塊的園區的2手市場終于停止了它的大踏步前進,帶看量和成交量都有明顯的回落。
    ▲6月第一周成交量
     
    由于網簽數據有1個月左右的滯后性,所以接下來的時間里才可以從每日網簽的數據里慢慢看出來新政對于市場的真實影響。
     
    價隨量動,只要成交量降了下來,價格自然孤掌難鳴,目前來看園區的二手房價格已經企穩,但要想有實質性的回落,還需要時間的配合。
     
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    想入手園區2手的同學可以參考一個數據,就是有大咖統計過一線城市每次地產周期的回調幅度,最大不超過20%,從最高點開始計算。蘇州雖然不是一線城市,但園區算是“一線區域”了,鑒于其強勢的走勢表現,真想“抄底”的同學在這個幅度上再打個折扣就差不多了。顯然,目前還不是合適的時機,請給點耐心,謀定而后動。
     
    畢竟,剛剛經歷了一波跳漲之后,再被定向的政策“軌道炮”打擊之后,短時間內無論如何也不具備繼續上行的條件了。
     
    作為園區大熱的新盤上東區也第一時間響應了新政的號召,重新開展了預約工作,這個項目一定程度上可以說是園區接下來新房走勢的風向標。
     
    無論要不要在園區買房都請大家關注:
     
    1、人才房的預約人數會否超過總房源的6成(關系到很多客戶要不要去拼人才政策)
     
    2、總的預約人數會達到多少(原來據說有2000組,本次重新預約后會減少多少?從這點可以看出新政對于短期投資客的影響以及還有多少長期看好園區的價值投資者)
     
    總之,對于本次新政本公號第一時間發布了重大機遇提示——“偽剛需”的重大歷史性機遇!
     
    園區的人才認定標準說高不高,說低也不低,要所有條件同時滿足還是需要費點功夫的。
     
    最主要的矛盾就是有這個實力購買的客戶很難在蘇州大市范圍內無房。而對真正工作不久的年輕人而言500多萬近600萬的起步價著實太高了,即使首付能湊的齊,貸上近300萬,這種還款壓力一般人真未必扛的起。
     
    所以,這也給滿足其他條件但和園區尚無交集的其他區域的“土豪”們留下了想象的空間。
     
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    上東區和泊云庭肯定是來不及了,年底奧體仁恒和奧體新中海項目考慮到正常的開發周期,一年左右的時間應該還趕得上。
     
    再加上青劍湖的7仙女以及體量較大的獨墅湖花語江南都是大概率還來得及的。
     
    本來年初的時候考慮到整體大環境的不確定性,我們認為今年蘇州有放開限價的可能(北京的新拍地塊都已經取消限價了)。但是今年這一波行情蘇州太出挑了,成了各大V口中的“妖股”,因此管理層面臨的監管壓力也確實很大。
     
    在一份大家都看到了但尚未公布的文件里,5%的年漲幅控制大概率是真實的。因此,短期之內放開限價可能性也不大。這就給了園區人才新政持續穩定運行下去提供了基礎。
     
    所以,我們認為,園區的這次人才新政,對于其他地區的高端人才的吸附效應還是非常明顯的。
     
    另一方面,園區的上漲預期雖然被短期控制住了,蘇州整體的“補漲”預期并未明顯消退,這一個月來,其他的熱門板塊都有點小小的“悸動”,市場整體的購房熱情還在持續。
     
     
     
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    所以,除了園區之外,下半年可能會有新的熱點板塊冒出來,目前來看,有2個板塊最有可能,分別是新區大獅山板塊以及吳中太新板塊。
     
    1、新區大獅山板塊
     
    在我們的蘇州熱門板塊價值分析里提到過,新區獅山板塊也是蘇州的核心資產,這個板塊因為供應問題也沉寂了有一段時間了。
     
    上半年因為山水樾瀾庭也小小的轟動了一把,結果有點火過頭了,現在成了“歷史遺留問題”了,這個就先不提了。我們來看一下這個板塊接下來1到2年的推盤量:
     
    這個板塊粗算算就有10個項目在接下來的1到2年里將要推出,可以造成持續的熱點效應。這其中,還有傳說中的“安邦”地塊。
     
    限價是福利,但凡事都有個度,超過那個度了和我們普通老板姓就關系不大了。例如我們都知道理論上去年底的時候園區除了4大限價神盤——唐寧府、白塘洋房、月亮灣3號、上東區之外,其實還有個神秘人物康帝莊園的,但是這也只是理論上而已,關于這樣的盤我們老百姓不管、不問、不知即可,新區的“安邦”項目多少也有點這種味道在,大家看看就好,不必太在意。
     
    為啥說6月份宜多看少動呢?因為接下來就是下半年了,這些潛在的熱門板塊很快就會有動作了,這其中,由融創操盤的鉑灣瀾庭很可能會打頭陣,所以,真有實力的客戶現在大可不必著急,接下來的高端改善市場才剛剛拉開帷幕而已。
     
    2、吳中太新板塊
     
    一直以來,大家提到太湖新城都覺得不錯,靈的,但潛臺詞里都指得是吳江的太湖新城,吳中太湖新城好像一直都不怎么受待見,接下來,這種情況很有可能會有所改變。
     
    如圖所示,吳中太新的核心區有4個已拍地塊,其中2個項目已經進入即將公開的階段,再加上馬上要開盤的限價盤吳郡半島,下半年,吳中太新也大概率會是一個熱門板塊,年底前吳江的太湖新城核心區都會是一段新盤供應的空檔期,這個時間段吳中太新來接棒,時機剛剛好。
     
    金融街項目和江南云著目前在客戶中的口碑都非常不錯,心里預算在3萬左右的小伙伴們可不要錯過了。
     
    除了上面這2個板塊之外,想買真正住的舒服的好房子的客戶不要漏掉了姑蘇區,姑蘇區因為開發限制,所批地塊的容積率都相對較低,也就是說出好項目的可能性較大,買終極改善的客戶姑蘇區新盤也要留心了,接下來一些不錯的新盤也要開盤了。后面我們將專文分析。
     
    除了以上板塊之外,300萬級純投資的客戶以下樓盤可以重點關注:
     
    1、吳郡半島
     
    2、天地源拾錦香都
     
    3、南山維拉
     
    4、太湖匯景
     
    這幾個盤共同的特點是老盤、限價,有明確的倒掛預期。然后就是有錢也不一定買的到,還有就是拖了很久,啥時候開也搞不清楚,經常性的答復就是快了,就這個月,然后下個月還是這個說法?,F在上面這幾個盤有些已經不接受預約了,這個自己想辦法,要么等下一期。
     
    沒辦法,人都是趨利性的,一旦倒掛的預期達成一致,如何買到就成了一個問題。
     
    如果你有足夠的耐心和時間,就去這幾個項目按個登記好,然后試試運氣了。
     
    除了這幾個拖了很多年的老盤之外,有一個新盤的表現也不錯,實在等不及的客戶可以優先考慮一下——龍湖景粼天著,均價2萬4左右的精裝洋房,一期開盤基本售罄,還有二期,下半年也會推出,我們曾在其一期開盤前就做過專門的評測,對于純投資客而言,值得考慮。
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    最后是給剛需的建議:
     
    1、對于蘇州這座城市而言,上不上車?
     
    答案很明確,上。
     
    2、現在適合上車么?
     
    適合!蘇州的起步價很快就會以2開頭了,多看少動指的是那些投資客。
     
    3、哪里適合上車?
     
    運東、甪直、太湖度假區,如果生活圈在北面一點,滸關附近也是可以的。
     
    4、剛需盤適合投資么?
     
    不太適合!
     
    目前的價格剛需盤未來的漲幅未必跑贏改善盤。
     
    上面提到的限價盤更適合投資,請給真剛需留點時間和空間。
     
    以上是我們對于6月份想在蘇州買房的客戶的建議,請大家根據自己的實際情況(預算、家庭房產結構、購房目的、工作生活圈等)來制定自己的買房計劃,如果還想知道更詳細的樓盤信息或購房指導,請聯系我們。
     
    買房是一件龐雜的系統性工程,購房路上你需要專業可靠的指導——無念地產觀,你值得擁有。
     
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